עדכון המיסוי ברכישת דירה שניה והלאה
המדד מאמיר, המחירים מטורפים אבל לפחות המיסים קצת יורדים. עדכון מדרגות המס בהתאם לעליית המדד בא גם לטובת המשקיעים. לדוגמא, רוכש שקנה דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 6 מיליון שקל – על חלק השווי שעד 5,872,725 שקל ישלם מס בשיעור 8%, כלומר מדובר בסכום של 469,818 שקל. על חלק השווי העולה על 5,872,725 שקל ישלם מס בשיעור 10%, כלומר סכום של 12,727 שקל. בסך הכול מס הרכישה לתשלום יעמוד על סכום של 482,545 שקל (לעומת 489,499 שקל לרכישות בין 16.1.22 ל-15.1.23).
תכנון מראש
ראשית מומלץ לערוך בדיקות מקיפות כדי לקבל תמונה מלאה של הנס מכל הבחינות. מומלץ להיעזר במומחים כמו עורך דין, שמאי, אדריכל ולפעמים אפילו מהנדס בניין, לוודא שאין על הדירה חובות או עיקולים. במהלך ההסכם, הקונה מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות הנדרשות לגבי הנכס, ולכן חשוב לבצע אותן בטרם החתימה. כחלק מהבדיקות המקדימות, כדאי לערוך בדיקה של גובה מס הרכישה שתידרשו לשלם (זכרו שגם על דירה ראשונה, מעל לסכום האמור יש מיסוי).
גובה מס הרכישה
גובה המס תלוי במספר פרמטרים. ראשית, האם מדובר 'דירה יחידה' של הרוכש.
מה נחשב כ ׳דירה יחידה׳?
בדירת מגורים יחידה, הרוכש או הרוכשת, בני הזוג והילדים עד גיל 18 נחשבים כולם כרוכש אחד.
כמובן, אם זו הדירה היחידה של בעלי הנכס אבל יש גם מקרים נוספים. כמו: בעלת משותפת על דירה נוספת, בחלק שאינו עולה על שליש מהדירה (33% מבעלות על הדירה הנוספת), ירושת דירה בבעלות משותפת, עד 50% מערך הדירה או דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1.1.1997, אם הדירה הנוספת עתידה להימכר ב-18 החודשים הקרובים.
בנוסף, אם בבעלות הרוכש דירה אחת נוספת לדירה הנרכשת, והיא תימכר בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה, גם אז הוא ייחשב כבעל דירה יחידה. אגב, בכל הנוגע לדירת מגורים יחידה, הרוכש, בן/בת זוג וילדים עד גיל 18, נחשבים כרוכש אחד.
יש מיסוי גם למוכרים?
האמת שכן, למוכר ישנו מס שבח והיטל השבחה בגין המכירה. מה זה אומר?
מס שבח = הרווח של המוכר במכירת הדירה.
איך מחשבים מס שבח? מחשבים את ההפרש בין השווי בו נקנתה הדירה, לשווי בו נמכרה הדירה. בניכוי הוצאות השקעה בנכס (כמו שיפוץ), שכר טרחת עו״ד, מס רכישת הדירה, עמלת תיווך וכל הוצאה מוכרת אחרת.
אם הדירה הנמכרת זו דירתו היחידה של המוכר, המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח עד לתקרה הקבועה בחוק (כיום, התקרה הינה על סך 4.603 מליון שקלים) כאשר כל סכום שמעל התקרה, ישולם עבורו מס בשיעור יחסי.
גם במס שבח, דירה יחידה מוגדרת על פי מה שנכתב לעיל, ובנוסף, יורשים של בעל דירה שזו הייתה דירתו היחידה (כך שאם הוא היה מוכר, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח) הזכות עוברת ליורשיו גם אם בבעלותם דירה נוספת מעבר לדירת הירושה.
השבח שנוצר עד שנת 2014, אינו חיוב במס והחישוב מתבצע על פי השבח שנוצר בין 2014 למועד המכירה.
היטל השבחה = דירה שערכה עלה בעקבות תוכניות שאושרו במקרקעין (כמו דירה שאושרה לפינוי בינוי) שיעור המס הוא 50% מההשבחה!
שימו לב! בחתימת החוזה, ניתן לקבוע כי מס ההשבחה ישולם על ידי הקונה, במידה ולא נקבע הסכם זה המס מוטל על המוכר כקבוע בחוק.
לסיכום, מיסוי הוא חלק בלתי נפרד מהוצאות על הדירה וחשוב להתכונן מראש בהתאם לתקציב שלכם לרכישת הדירה ועם עורכי דין שידעו להכין עבורכם את החוזה הטוב ביותר.
