דו"ח אפס

רוכשים דירה חדשה מקבלן? כדאי שתכירו! דו"ח אפס הוא דו"ח כלכלי,  המבוצע על ידי שמאי מקרקעין וכלכלן בכדי לבחון עבור הגורם הממן (בנק) את סיכוי האשראי וההיתכנות הכלכלית של כל פרויקט בנייה.

מה יש בדו״ח? סקירה משפטית ותכנונית תמציתית: שווי הקרקע, מצבה התכנוני, תחזית המכירות וההכנסות החזויות מהפרויקט. הדו״ח כולל גם את הערכת ההוצאות שיידרשו ואת שווי הנכס בסיום הבניה וכמובן את הרווח היזמי.

פרויקט כלכלי יותר, מקבל ערבויות ובטחונות מהבנק ומבטיח לכם שהעסקה תצא לפעול.

הערת אזהרה

הערת אזהרה, ׳מזהירה׳ את כל הצדדים מפני ביצוע עסקה נוגדת והיא שומרת על האינטרס שלכם מול הצדדים השונים עד לסיום העסקה.

איך רושמים הערת אזהרה? רישום הערת אזהרה מתבצע במרשם המקרקעין (טאבו) על מנת לעדכן את זכויות הבעלים על המקרקעין למרות שטרם התבצע שינוי ברישום.

ברגע שיש מוטבים נוספים על בעלי הדירה, בעל הנכס לא יכול לבצע עסקה בנדל"ן (למכור או לבצע עיקול נכס תמורת חובות ועוד).

הערת אזהרה על דירה חדשה, באה לעיתים קרובות במקום ערבות חוק מכר עד להשלמת הבניה.

ועדות תכנון

הועדה המקומית לתכנון ובנייה אמונה על התכנון שבאזור המדובר, על מתן היתר בנייה, אישור הקלות לבנייה, דיון בחריגות בנייה ועוד. מומלץ למי שמבקש לרכוש דירה, לבדוק באגף התכנון והבינוי ברשות המקומית כי אין חריגות בנייה בנכס אשר הוצא נגדן צו הריסה או שנדרש לשלם בגינן קנס.

כל אדם יכול לפנות לרשות המקומית ולקבל מידע תכנוני מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. עם זאת, מומלץ לפנות לעו"ד מומחה בתחום לשם ביצוע הליכים תכנוניים או בירורים בנושאים תכנוניים, וזאת כדי להימנע מעלויות גבוהות בהמשך.

זיכרון דברים

זיכרון דברים הוא מסמך שנערך בין שני צדדים, במסמך הצדדים מעלים על הכתב את הסכמותיהם הראשוניות בקשר עם עסקת מקרקעין מסוימת. זיכרון הדברים יכלול בדרך כלל את פרטי הצדדים, פרטי הנכס, התמורה בגין הנכס ומועד מסירת החזקה בנכס.

שימו לב: כשמצאתם את דירת החלומות שלכם, מפתה מאד לחתום על ׳זכרון דברים׳ כדי שהמוכר לא יעלה את המחיר או ימכור למתעניין אחר, אך עורכי דין בישראל ממליצים להימנע מחתימה על זכרון דברים מפורט ולהסתפק בסיכום כללי. מומלץ להתייעץ לפני שעושים צעד כזה או אחר.

חלקה

יחידת קרקע המסומנת בטאבו שהיא חלק מגוש רשום.

הקרקעות בישראל מחולקות לפי חלוקה ראשית של גושים וחלוקה משנית של חלקות (עוד מתקופת המנדט הבריטי).

כלל הקרקעות בכל יישובי ישראל מחולקות לגושים, כאשר בכל גוש יש מספר נכסים. כל גוש כזה מחולק לחלקות ולתת-חלקות (במקרה של בית משותף). החלקה רשומה על שם בעלי הבניין, והתת חלקה (במידה והיא קיימת) נותנת מידע על דירה מסוימת.

איתור חלקה ספציפית

הדרך הפשוטה ביותר לבצע איתור של גוש וחלקה, הוא פשוט לקבל מהבעלים של הבניין את המספרים – לכל בעלים של נכס מקרקעין חייב להיות רישום שכזה, בהנחה שהוא רשם את הנכס שלו בתוך נסח טאבו.

כמו כן, נכון להיום באתר של משרד הבינוי והשיכון ניתן לבצע חיפוש נוח ביותר לאיתור מהסוג הזה.

טאבו

"טאבו" הינו הכינוי המוכר בציבור ללשכת רישום המקרקעין. רישום בלשכה זו הוא אחד מהצעדים החשובים ביותר לביצוע כאשר רוכשים נכס מקרקעין.

מדובר בבדיקה ראשונית של הנכס מבחינת מצבו המשפטי וב"תעודת הזהות" שלו – מפורט מה השטח הכולל של הנכס, האם הוא רשום על שם המוכר, מה היתר השימוש בו, פירוט על חריגות הבנייה (במידה וקיימות) ועוד.

את נסח הטאבו מוציאים בלשכת רישום המקרקעין, כמו כן ישנו נסח טאבו מקוון שניתן להוציא באינטרנט, הכולל מספר גוש, חלקה ותת חלקה.

פרטים אלו מסופקים על ידי מוכר הנכס, או באמצעות איתור באתר לשכות הטאבו (ללא עלות) או ברשויות המקומיות.

בלשכות רישום המקרקעין השונות (הנמצאות בתל אביב, חיפה, ירושלים, פתח תקווה, נתניה, נצרת, חולון, רחובות ובאר שבע). ישנו תיעוד של כל העסקאות מהפעולות הקשורות למקרקעין בישראל, באמצעות מערכת ממוחשבת.

כשמדובר בדירה חדשה מקבלן, על הקבלן מוטלת חובה של ביצוע הרישום בטאבו, ועליו להשלים את התהליך בתקופת זמן מוגדרת על פי חוק המקרקעין.

הרישום בטאבו הוא היחיד שיוצר את הזכות בנכס – כל עוד העסקה לא נרשמה בפנקס המקרקעין הבעלות לא תעבור לרוכש.

טופס 4

עדיין לא קבלתם מפתח? לא הגיע טופס 4… כל מי שרכש דירה חדשה בוודאי שמע על המושג.

טופס 4 הוא טופס של הרשות המקומית, המיועד לחיבור תשתיות למבנה חדש. והוא מהווה טופס הסכמה לאכלוס הפרויקט.

לעיתים הבירוקרטיה מייגעת, ומחכים לטופס 4 זמן ארוך מידי כשכל כך רוצים להכנס לדירה החדשה. אך חשוב לזכור, כי טופס 4 מגיע לטובת הרוכש הוא מאשר כי הבניה נעשתה בהתאם לתכנונים והמבנה עומד בכל הדרישות, מתאים למגורים, ניתן לחבר אותו לתשתיות כמו מים, חשמל וטלפון וכי קיימות בו מערכות ההגנה הנדרשות.

ליווי בנקאי (ליווי פיננסי סגור)

ליווי בנקאי זהו הסכם פיננסי בין יזם הנדל"ן לבין הגורם המממן – בנק או גוף מימון חוץ בנקאי – המלווה מימונית את הקמת הפרויקט עד להשלמתו ומסירת הדירות לרוכשים (כדי למנוע מקרים בהם הקבלן פושט את הרגל במהלך העבודות והרוכשים נותרים ללא הדירה), ההסכם כולל מתן ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות בתקופת הבנייה. ליווי בנקאי ניתן לרוב לפני תחילת הבנייה, ומיועד ליצור מסגרת אשראי ליזם לצורך בניית הפרויקט עד להשלמתו.

בזמן הבניה, הקרקע והפרויקט משועבדים, למעשה, לבנק כבטוחה להלוואה. הליווי הסגור מבטיח את כספי הרוכשים המשולמים לחשבון הסגור באמצעות ערבויות לפי חוק מכר (דירות). ליווי פיננסי כרוך בתשלום ריבית ועמלות המשולמות על ידי היזם.

מפרט טכני

המושג מפרט טכני רלוונטי בדרך כלל לרוכשי דירות יד ראשונה מקבלן. חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 קובע כי על המוכר דירה חלה החובה לצרף לחוזה המכר מפרט, ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו. המפרט יהיה ערוך בהתאם לטופס הקבוע בחוק המכר דירות, והוא נספח בלתי נפרד לחוזה.

המפרט הטכני יכלול את רכיבי הממכר, כמויות, חומרים, סוגים, גדלים, הצמדות כגון חניה ומחסן. כמו כן, מרוכזות במפרט הוראות הנדסיות ואדריכליות והוראות הנוגעות לרכוש המשותף ולבית המשותף.

לא לשכוח: במידה וקיימות סטיות בין הוראות המפרט הטכני למצב בפועל בעת מסירת הדירה, על הרוכש לעמוד על הפער ולוודא כי אינו עולה על הסטייה המותרת בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973.

ערבות חוק מכר

ערבות חוק מכר היא ערבות בנקאית בנוסח אחיד וקבוע בחוק, הניתנת לרוכשי דירות על ידי הגורם המלווה של הפרויקט (הבנק), בהתאם לחוק מכר (הבטחת השקעת רוכשי דירות). הערבות ניתנת לרוכשים בגין כל תשלום המשולם על ידם לחשבון הליווי הסגור של הפרויקט בבנק, וחלה חובה לשלם החל מ"השקל הראשון" לאחר ששולמו יותר מ-7% ממחיר הדירה המלא. ערבות חוק מכר ניתנת כבטוחה לכסף שהרוכשים מעבירים ליזם על חשבון הדירה במהלך בנייתה ועד להשלמתה.

הכסף המובטח הוא רק זה שמופקד בחשבון הליווי הסגור, ומשולם באמצעות "פנקס שוברים" המונפק לרוכש ביחס לדירה הספציפית על ידי הבנק המלווה. ערבות חוק מכר מיועדת למימוש במקרי קיצון של היעדר אפשרות להשלמת בניית הדירה, ולא להבטחת פיצויים או הפרות אחרות של הסכם המכר.

רישום בטאבו (רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין)

רוכשים דירה? אל תסתפקו בהערת אזהרה! הזכות שלכם על הנכס, היא רק לאחר רישום במרשם המקרקעין (טאבו). הרישום בטאבו הוא פומבי, כל אחד יכול לראות מי הבעלים על הנכס וכמעט לא ניתן לערער עליה.

נסח טאבו

נסח הכולל מידע מצומצם על הנכס ועל בעלות הנכס, פרטי הבעלים, חכירות / חכירות משנה (חכירה = זכות לבצע שימוש בנכס), במידה וקיימות על הנכס הצמדות וכן, מידע תכנוני רלוונטי.

שטח דירה: ברוטו / נטו

בישראל, לא קיימת שיטת מדידה אחידה לחישוב שטח הדירה, וכל רשות מתייחסת לפרמטרים אחרים (כך לדוגמא, שטח הדירה שמחוייב לצורך הארנונה, אינו רלוונטי לצרכים מכר אחרים).

חישוב שטח הדירה ברוטו – כולל את החלק היחסי ברכוש המשותף, הצמדות ומחסנים.

חישוב שטח הדירה נטו – אינו כולל קירות פנים, אלא אך ורק את השטח המרוצף

תב״ע – תוכנית בניין עיר

תוכנית אב שמסדירה ומתכננת כל בנייה בשטחה של הרשות המקומית, וקובעת את ייעודי הקרקע. לא ניתן לבנות בקרקע מבלי להגיש לרשות המקומית בקשה להיתר בניה התואם את הוראות התב״ע החלות על הקרקע.

לתב"ע מצורף תקנון המגדיר ומפרט את הוראות התוכנית, יעוד הקרקע בתוכנית ועוד. כמו כן, מצורף לתב"ע תשריט המציג את יעוד הקרקע, החלוקה למקרקעין, דרכים ויתר הוראות התב"ע.

במידה ואין זכויות בניה על הקרקע, ניתן להגיש בקשה לשינוי תב״ע ולאחר קבלת האישור להתקדם עם היתר בנייה.