קודם כל, מה התקציב שלכם?

כדאי לזכור שחוץ ממחיר הדירה עצמה, שזה רוב ההוצאה על דירה, יש מסביב לרכישה עלויות נוספות שמצטברות לסכומים גבוהים, לרבות הוצאות מיסים (מס רכישה), עורך דין, ריהוט, שיפוץ ועוד. כמו כן, אפשר לתכנן ביעילות את המשכנתא (חלק גדול מהרוכשים לא עושה זאת) וכך לחסוך עוד סכום משמעותי.

הדבר הראשון שצריך לעשות כדי לחסוך, זה להכין מסגרת תקציב מסודרת. להכיר את היכולות הכלכליות שלכם ולחפש דירה במסגרת התקציב שלכם.

איך חוסכים במחיר הדירה?

כלל הזהב – שווי הדירה – ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש, כך מחיר הדירה יורד. ואם יודעים לזהות את האזורים שכרגע הביקוש בהם נמוך, או השכונה מעט מרוחקת אך עם פוטנציאל להפוך לאזור אטרקטיבי ומבוקש, יש כאן גם הזדמנות כלכלית נהדרת עבורכם.

ככל שהדירה קטנה יותר וככל שהיא ישנה יותר – המחיר זול יותר. לעיתים קרובות, שווה לחפש דירה קטנה יותר עם אופציה להרחבה או חלל משמעותי שניתן לפרוץ וליהנות מדירה גדולה במחיר מוזל יותר.

מצאתם דירה טובה, מזל טוב!

איך אתם במיקוח? משא ומתן חייב להיעשות באמונה, ברצף ובמקצועיות כך שתוכלו לקבל את המחיר הטוב ביותר מבלי לאבד את הדירה. תדעו שהחלק הזה של המו"מ, קריטי מאוד להמשך, ולהבדיל מקנייה של מכנסיים בחנות, "המשחק" במו"מ, יכול לגרום לכם לרווח של עשרות ומאות אלפי שקלים. אין דירה (כמעט) שיצאה לשוק ולא נמכרה בהנחה של 5%-10% (ואפילו יותר).

ברכישה מקבלן יש כאמור הנחות עם רוכשים דירה על הנייר (פריסייל) ובכלל – אתם יכולים במו"מ להשיג מהקבלנים תנאים טובים במחיר ובתנאי התשלום. כמו כן, כדאי גם לנהל מו"מ עם הקבלן על תכולת הדירה  – שווה לנסות לקבל מטבח וארונות משודרגים, מחסן במקום טוב, או גדול יותר; וחניה בקומות העליונות יחסית.

שיפוצים- אל תגזימו!

במידה ובחרתם דירה שזקוקה לשיפוץ או להרחבה, כדאי שתהיו מוכנים עם מסגרת תקציב (כולל חריגה) ואל תתפזרו יותר מדי. יש אינספור אפשרויות ומפרטים מדהימים ומפתים. אבל להיחנק כל חודש עם חובות שבלתי אפשרי לשלם כדי לגור בבית נוצץ, זה לא משתלם.

גם במשכנתא אפשר לחסוך!

המשכנתא היא הפרמטר המשמעותי ביותר בלקיחת הדירה, מצד אחד בזכות המשכנתא, אתם בכלל יכולים לרכוש את הדירה והסכום הזה משמעותי מאד לדירה החדשה, מצד שני המשכנתא היא עול שצריך לשלם אותו במשך שנים רבות, בכל חודש.

המשכנתא הנלקחת לצורך רכישת דירה תלויה בעלות הנכס, בהון שיש לרוכשים, ביכולת ההשתכרות שלהם בהווה או בעתיד ובמאפיינים נוספים. באמצעות לקיחת משכנתא טובה אפשר להוזיל את עלויות העסקה הכוללת. הצעד המתבקש הראשון הוא לבדוק את הצעות המשכנתא במספר בנקים, או להיעזר ביועץ משכנתאות אמין ומקצועי שיוכל לעזור לכם לבנות את התוכנית המשכנתא המתאימה ביותר לאורח החיים ולהכנסה שלכם.

זה ממש לא פשוט – תחום המשכנתאות מורכב, אבל הידע שווה כסף, הרבה כסף. כדאי ללמוד ולהבין מה האפשרויות השונות ולהתמקח מול הבנקים בין ההצעות השונות. אין כאן אמת אחת, אלא תהליך מרתק.

ככל שנקודת הפתיחה שלכם כרוכשים טובה יותר (למשל מבחינת ההון הראשוני), כך סביר שהוא שתוכלו לקבל משכנתא בתנאים מועדפים. על אותו עיקרון ככל שגובה המשכנתא ביחס לעלות הנכס נמוך יותר, כך אפשר לקבל אותה בתנאים משופרים.

במעמד הבדיקה של ההצעות חשוב להתבונן לא רק במשתנים המובנים מאליהם כמו הריבית, אלא בפרמטרים דוגמת ההצמדה של המשכנתא, משך ההלוואה, אופן פריסת התשלומים וכן הלאה. ההמלצה הגורפת היא ליצור תמהיל בין מספר סוגי משכנתאות, מה שמקטין את רמות הסיכון ועשוי לשפר את תנאי ההלוואה הנלקחת בסופו שליום.

אולי מגיעה לכם הטבה?

חלק ממקומות העבודה, מאפשרים לעובדים שלהם לקבל הטבות שונות בתנאי המשכנתא: הסתדרות המורים, רופאים, עובדי מדינה ועוד. אולי גם לכם יש משהו כזה?

המתווך

עוד דילמה שמופיעה אצל רבים קשורה לשימוש בשירותיו של המתווך. אי אפשר לספק לשאלה תשובה חד משמעית, כי למתווך יש יתרונות וחסרונות. בצד החיובי, הוא יכול לסייע לכם למצוא נכסים המתאימים לכם בדיוק ולהוזיל את העסקה המתגבשת, בזכות לחץ שהוא מפעיל בשם הרוכש. בצד השני של המשוואה, סביר להניח שיש מתווכים שמגלמים ניגוד אינטרסים מסוים (כי העמלה שהם מקבלים תלויה בגובה העסקה הנסגרת), כשגם העמלה שמקבל המתווך על העסקה – בדרך כלל כ-2% בעסקת מכירה או חודש שכירות + מע"מ בעסקת השכרה – צריכה להילקח בחישוב הכולל של מחיר העסקה.

במקרה של רכישת דירה, התזמון בהחלט משפיע על המחיר. מוכרים עשויים להוריד את המחיר אם הם "לחוצים" למכור, ולכן מומלץ לנסות "להריח" עד כמה הם נחושים לבצע את העסקה: מוכר שכבר רכש דירה חדשה אחרת יהיה נמרץ יותר לבצע את עסקת המכירה של דירתו. במידה ויש לכם מתווך מנוסה, שמכיר את הסיטואציה הוא יוכל לעזור לכם להגיע לעסקה מעולה.

לסיכום,

מאחלים לכם הצלחה גדולה בתהליך!